על פי החוק במדינת ישראל, על בעלי דירות בבניין משותף להסדיר את התנהלותם המשותפת ויחסי השכנות ביניהם על ידי תקנון ועד בית. זאת, באמצעות תקנון בית משותף העוסק במגוון רחב של תחומים, כגון השתתפות בעלויות ניהול ואחזקה, שימוש ברכוש משותף, דרכי מינוי ועד הבית וניהול אסיפות. לעיתים מנסחים הדיירים בעצמם תקנון בית משותף, ואף מותר להם לבצע בו שינויים מעת לעת תחת רוב של שני שלישים. יחד עם זאת, כאשר אין בנמצא תקנון שנקבע על ידי הדיירים יחול על הבית תקנון מצוי המוגדר בחוק המקרקעין משנת 1969.
במה עוסק תקנון ועד בית?
לפניכם מספר דוגמאות לסעיפים רשמיים בתקנון מצוי, המסדירים תחומים שונים בהתנהלות ועד הבית והשכנים:
- בעלי הדירות אינם רשאים לבצע בדירתם תיקונים או שינויים שעשויים לפגוע, לשנות, לסכן או לשנות את הערך של הרכוש המשותף. זאת, אלא אם קיבלו לכך אישור של האסיפה הכללית. כללים אלו נכונים גם לגבי דירות אחרות, ויש צורך לקבל את הסכמת בעליהן על מנת לבצע את העבודות. מעבר לכך, מותר לבצע שינויים או תיקונים בדירה ללא הסכמת אחרים.
- פעם בשנה תתקיים אסיפה כללית בה ייקבעו דרכי השימוש והניהול של הרכוש המשותף, כולל ההוצאות, אישור חשבונות ומינוי נציגים. כמו כן, ייקבעו יושב הראש והמזכיר של האסיפה. בנוסף לאסיפה הכללית שמתכנסת אחת לשנה, רשאים הנציגים לכנס אסיפות נוספות במידה שהדבר נחוץ או נדרש על ידי שליש מבעלי הדירות לכל הפחות. יש להודיע על מועד כינוס האסיפה ומקום קיומה לפחות 4 ימים מראש, וזאת באמצעות פרסום במקום בולט בבית. במודעה יש לפרט את סדר היום העומד לדיון, כאשר הדיירים רשאים להוסיף נושאים אחרים, אך יש להודיע על כך לפחות יומיים מראש באותו האופן.
- נציגות הדיירים תכלול בין אדם אחד לחמישה כאשר אחד מהם משמש בתור גזבר, ואת החלטותיהם יקבלו הנציגים בהצבעה ברוב דעות. ניתן להחליף, להוסיף או להפחית ממספר הנציגים באמצעות כינוס אסיפה. על הגזבר מוטל לנהל את ההכנסות וההוצאות, ועליו להביא החלטות לאישור אסיפה בצירוף קבלות ומסמכים רלבנטיים.
- על הדיירים לשלם דמי ועד בית אשר נועדו לכסות את תחומי הניהול, הבטחת השירותים וניהול הרכוש המשותף.
- ניתן להחליט על מינויו של אדם או גורם המקבל שכר, אשר תפקידו לנהל את כל הנושאים הקשורים ברכוש המשותף של בעלי הדירות בבניין כמו חברת ניהול בניינים או חברת אחזקה.
חברת ניהול ואחזקת מבנים
מן האמור לעיל ברור כי ניהולו של בניין משותף אינו עניין של מה בכך, ושעל ועד הבית מוטלת משימה כבדה הגוזלת זמן ומשאבים, בנוסף על הקושי לשמור על יחסי שכנות טובים. על כן, הפתרון היעיל והנוח ביותר הוא לפנות לחברת ניהול לאותו אחזקת מבנים כמו אביב ניהול, אשר תטפל באופן מקצועי ואובייקטיבי בכל סוגיה הנוגעת לרכוש המשותף ורווחת הדיירים.
